一戸建てへ住み替える人のマンション売却講座

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マンションから一戸建てへの住み替えを検討している人向けに、どういう手順でマンションを売却していけばスムーズに住み替えが進むか解説しています。

まず住み替えのバリエーションを知って、自分たちに合った方法を選びましょう。

STEP.1 住み替えの方法は3パターン

住み替えにはマンションの売却と新しい家の購入のタイミングで、3種類の進め方があります。

  • 売り買い同時進行
  • 売り先行
  • 買い先行

住宅ローン残高や新居の探し方でどのパターンを選ぶか決まります。

メリットとデメリットも整理しました。

1.住み替え方法(売却と購入のタイミングで3種類)と上手な選び方

1.住み替え方法(売却と購入のタイミングで3種類)と上手な選び方
住み替えの方法には、売り買い同時進行、売り先行、買い先行の3パターンがあります。どういうタイミングで売却と購入を進めるかで分かれます。住み替えをしたい理由や住宅ローン残高によって、どの住み替え方法を採用するか決めましょう。どの方法もメリットとデメリットがあります。

STEP.2 不動産会社は1社に売却と購入を任せられるのが理想

売却を依頼する不動産会社は住み替えに慣れているところを選びましょう。

また担当者レベルで住み替えの売買仲介をどれくらい担当しているのかも重視したいところです。

売却と購入を同じ不動産会社に依頼すれば、日程調整や手続き面がスムーズに進みます。

売り先行では先に売却を完了させる、買い先行では先に購入を終わらせてから売却、という流れでも構いません。それなら不動産会社の負担は通常のマンション売却とほとんど変わらないので、売却と購入で別の不動産会社を選んでもいいでしょう。

しかし売り買い同時進行は一気に複雑になるので、慎重に依頼する不動産会社を探して1社に依頼してください。

ハウスメーカーで注文住宅を建てたい場合は、系列の不動産会社を紹介してくれます。本当に建てられる予算があるのかも含めて住宅展示場でよく相談してみてください。

2.住み替えに強い不動産会社の探し方

2.住み替えに強い不動産会社の探し方
住み替え時の不動産会社は売却と購入で1社に頼むのが理想です。住み替えに伴う複雑な手順やスケジュール調整をまとめて行ってくれます。売り先行の場合はとにかく高く売ってくれる不動産会社を探します。買い先行の場合は予算想定のために不動産会社に査定をもらいましょう。高めで売却を進めてもOKです。売り買い同時進行は住み替えに慣れた大手の熟練の担当者を探しましょう。

STEP.3 売り出し価格の決定と広告手法

不動産会社を決めたら、いくらで売り出すのかをまず決めます。

「どういうときにはいくら値下げをするのか」まで最初の段階で相談しておきましょう。不動産会社の担当者の実力が分かる部分でもあります。

漫然と「売れないから少し値下げ」を繰り返すのはやめましょう。もっと下がるかもと思われて相手にされなくなってしまいます。

またレインズをはじめ、チラシの配布やインターネットの中古マンション情報サイトも活用して、購入希望者を探します。

より多くの人が検討してくれれば、その分高く売れる可能性が増えます。

3.住み替えの売却価格の決め方と広告手法

3.住み替えの売却価格の決め方と広告手法
住み替えは期限が決まっていることもあるので、売り出し価格と値下げ戦略が重要です。また買い先行であまり内覧に来て欲しくないケースでは高めに売り出すのもアリです。広告はレインズをはじめ、チラシ配布や中古マンション情報サイトなどすべて活用して、より多くの人に物件情報が見てもらえるようにしましょう。

STEP.4 内覧は準備が大事

内覧は購入希望者が実際に室内を確認しに訪れることです。

住み替えの内覧で、買い先行なら室内を空室にして購入希望者に見てもらえますが、売り先行・売り買い同時進行の場合はまだ暮らしている部屋に入ってもらわなければいけません。

しかも売り買い同時進行では忙しい時期に入っていることを踏まえて、早めに内覧の準備をしておく必要があります。

準備する内容は共通なので、どういうことをすればいいかチェックしておいてください。

4.住み替えの内覧は忙しさに応じて準備を進めよう

4.住み替えの内覧は忙しさに応じて準備を進めよう
住み替え時の内覧は、購入と売却の3パターンで準備方法が変わります。買い先行の場合は新居に引っ越しておくことができるので、内覧は空室状態で余裕を持って受けられます。売り先行の場合はとにかく高く売りたいのと購入はまだあまり進めていない点から内覧の準備に力を入れられます。売り買い同時進行では内覧のタイミングでは購入も進んで忙しくなっている可能性があるため、とにかく早くに内覧の準備を進めてきれいな部屋をキープする意識を持ちましょう。

STEP.5 購入申込と売買契約

内覧で気に入った人から「いくらで買いたい」と連絡が入るのが購入申込です。この段階で値下げ交渉を受けます。

売り先行や買い先行では過度に値下げしてあげる必要はありませんが、売り買い同時進行は確実に買ってくれそうな人なら値引きしてもいいでしょう。予定どおりに売却が進まないと新居購入にマイナスです。

売買契約では、必要書類を間違いなく準備するようにしてください。新居への引っ越しスケジュールと相談して、引渡し猶予の特約を使うかどうかも判断します。

5.住み替えの売買契約は慎重に準備してタイミングを図る

5.住み替えの売買契約は慎重に準備してタイミングを図る
住み替えのマンション売却での購入申込と売買契約について、パターン別に解説しました。売り先行の場合は新居購入が引き渡し日に間に合いそうなら引っ越し回数を減らせるので、引き渡し日の設定をなるべく遅くしてもらうようにしましょう。買い先行の場合はなるべく早く引き渡しを行うことで節約につながります。売り買い同時進行では、ちょっとしたミスで住み替えが白紙に戻ってしまうので慎重すぎるくらいの準備をして進めていきましょう。

STEP.6 決済と引き渡しは別日程もあり

住み替えでは売却代金を受け取る決済と、部屋を引き渡す日を分ける場合があります。

売買契約で引渡し猶予の特約をつければ、決済後数日から1週間はそのまま住んでいられます。この期間で新居の購入契約や引っ越しを終わらせます。

決済の日はやることが多いので、タイムスケジュールを一度チェックしておいてください。

6.住み替えの決済と引き渡しは猶予期間と引っ越しがカギ

6.住み替えの決済と引き渡しは猶予期間と引っ越しがカギ
中古マンション売却代金の決済と引き渡しは同日に行うのが基本ですが、住み替えでは引っ越しや新居契約のために、引渡し猶予の特約を利用するケースが多くあります。住み替えローンを利用する場合は、マンション売却決済の日に一戸建て購入の決済も行わなければなりません。いつ新居や仮住まいに引っ越せるかで、進め方が変わってきます。予定どおりに進められるよう、書類の準備をしっかりしておきましょう。

STEP.7 住み替えの税金は特例と住宅ローン控除に注意

住み替えでのマンション売却が終わったら、翌年に確定申告をしなければいけません。

その際、黒字なら3000万円の特別控除か新居の住宅ローン控除かを選ぶ必要があります。併用ができないためです。

赤字なら所得税や住民税から減税できる特例と住宅ローン控除が併用できます。

税金の計算方法や国税庁の関連ページへのリンクもしていますので、参考にしてみてください。

7.住み替えで使える税金の特例を知って確定申告に備える

7.住み替えで使える税金の特例を知って確定申告に備える
住み替えのマンション売却にかかる税金に使える特例がいくつかあります。黒字の場合には3000万円の特別控除を使うか住宅ローン控除を使うかを選ばなければなりません。併用できないのでどちらが減税になるか計算します。赤字の場合には所得税や住民税と通算して減税を受けられ、さらに住宅ローン控除も併用できます。税理士さんに依頼してどれを利用するのが得になるのか計算してもらうと安心です。
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