1.住み替え方法(売却と購入のタイミングで3種類)と上手な選び方

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売り先行、買い先行、売り買い同時の忙しさと費用の比較図

住んでいるマンションを売って一戸建てへの住み替えをするときに、まず知っておきたいのが3パターンの住み替え方法です。

  • 売り買い同時進行
  • 売り先行
  • 買い先行

住み替え理由や予算の都合で、どの住み替え方法を使うか決まります。

まずはそれぞれの方法の詳細とメリットとデメリットを解説します。そのあとでどうやって住み替え方法を選んでいけばいいかをガイドしているので、そこまでぜひチェックしてください。

「意外とお金がかからずに住み替えできてよかった!」と思うかも。

また、住み替えは今の分譲マンション購入時の倍の手間がかかると覚悟しておいてください。期間も半年程度は想定して、仕事やプライベートで大きなイベントがないか確認しておくと安心です。

売り買い同時進行:大変だけど費用負担が少ない

売り買い同時進行では、新しい家の購入とマンション売却のタイミングを同時にして、マンションを売って新居へそのまま引っ越します。

マンション売却後に数日から1週間の猶予期間をもらって、その間に新しい家に引っ越すことで、引っ越しが1回で終わります。

売り買い同時進行では、中古マンションの売却代金を新居の購入費用に回すので、日程調整が非常に重要です。

また、新居購入の契約書には買い替え特約を付けて、売却ができなかった場合に備えます。買い替え特約は「もし期限までに売却がうまくいかなかったら、この購入契約は白紙になる」と決めるものです。あなたが圧倒的に有利な条件なので、相手に嫌がられることもあります。

仲介する不動産会社に買取保証をつけてもらって、期日までに売却ができなかったときに備えることもあります。買取保証では相場より安くなってしまいますが、確実に売れます。

売り買い同時進行は、売却活動をしながら新居の購入も進めていく必要があるため、とても忙しくなります。

売り買い同時進行のメリット

  • 仮住まいが必要ないため、1回の引っ越しで済み、手間やお金が節約できる
  • 住宅ローン完済ができないマンションでも住み替えローンを使って住み替えができる
  • 二重の住宅ローン(ダブルローン)にならない

売り買い同時進行のデメリット

  • とにかく忙しい
  • タイミングを合わせることを優先するとマンションを相場より安く売らなければいけないかもしれない
  • 新しい家を探す時間にも限りがある
  • 買い替え特約を嫌がられると希望の物件を買えない
  • 「売れなかったら……」「買えなかったら……」と心配することが多い

売り先行:先に予算が決まって安心

売り先行では、先にマンション売却を終わらせます。

そして賃貸や実家などの仮住まいに一時的に引っ越しをして、新しい家の購入を進めます。

もし新居の購入が早まり引き渡し日に間に合えば、結果的に売り買い同時進行のように引っ越しが1回で終わる可能性もあります。

思ったより早く新しい家の購入が進むようなら、購入契約には買い替え特約を付けて売却が途中でキャンセルになってしまうリスクに備えましょう。

基本的には先にマンション売却が終わって、仮住まいから落ち着いて新居を探すイメージを持ってください。

売り先行のメリット

  • 新居に使える予算が決まる
  • 新しい家を探す時間を長く確保できる
  • マンション売却にも時間をかけられる
  • 期限がないので「売れなかったらどうしよう」と不安になることが少ない

売り先行のデメリット

  • 引っ越しを2回行わなければいけない
  • 仮住まいの家賃が余計にかかる

買い先行:予算が潤沢にある人向け

買い先行では、先に家を購入して引っ越しをしてからマンションを売ります。

買い替え特約を使わずに先に新しい家を買ってしまうのが買い先行と考えてもいいでしょう。

今のマンションの住宅ローンを完済しているか、預貯金や収入に余裕がないとなかなか先に新居を買うことはできません。

もしマンション売却が早く進めば、売り買い同時進行と同じ流れになります。マンションが売れなくてもとにかく新しい家を買う点が大きな違いです。

買い先行のメリット

  • 欲しい一戸建てを逃さずに買える
  • 1回の引っ越しで済む
  • マンションを空き家にして時間をかけて売却活動を進められる

買い先行のデメリット

  • つなぎ融資の利用やダブルローン状態で金利負担が大きくなる可能性がある
  • 売り急ぐとマンション売却額が相場より安くなってしまう
  • 予算や収入に余裕がないと実行できない

住み替え方法の選び方

3つの住み替え方法から自分が選択できる方法を選びましょう。

実際には予算や欲しい家のために選択肢が1つしかないケースも多いでしょう。

選び方1.住み替えの理由から決める

住み替えを考えるきっかけが、あなたにもあったはずです。それをベースにして住み替え方法を考えていきます。

「あの家が気に入って買いたい!」

とにかく気に入った家に引っ越したいから住み替えを検討しているケースでは、買い先行売り買い同時進行で進めましょう。

予算に余裕があるなら先に購入を進める買い先行で問題ありません。

住宅ローン残高が多く完済できるか心配なら、買い替え特約を付けて売り買い同時進行で買えないか交渉しましょう。

新築物件ならハウスメーカーが売主なので買い替え特約でも契約しやすいのですが、中古物件の場合はオーナーが嫌がることもあります。

「上下階や隣室が気になるから早く引っ越したい!」

騒音や人付き合いなどの生活環境面でマンションが嫌になり、一軒家に住み替えたいと考えるようなケースでは、売り先行を選択しましょう。

このケースではとにかく引っ越して今のストレスを減らすことが優先ではないでしょうか?

買いたい家がちょうどあれば売り買い同時進行でも構いませんが、とりあえず賃貸などの仮住まいに引っ越してから新居を探すつもりでマンション売却を進めていいと思います。

もし住宅ローン残高が多くて、売却代金で相殺できない場合は、売り買い同時進行にして住み替えローンを使いましょう。この場合は新しい家を探す必要があります。

住み替えローンでは新居の購入代金に加えて、マンションの住宅ローン返済に足りない分を含めて融資してくれます。

「子どもが小学校に上がる来年の春までに一軒家に引っ越したい!」

小学校入学のタイミングで一軒家に引っ越したいようなケースでは、期限が決まっているため、買い先行売り買い同時進行で新居を探していきます。

建売新築住宅なら購入からすぐに入居できますが、注文住宅なら半年以上かかる可能性もあるので、早めに動き出す必要があります。中古住宅もリフォーム期間を考えれば、数ヶ月は見ておきましょう。

購入する不動産会社に「住み替えでマンション売却もしたい」と相談して進めると安心です。

また「同じ校区で探したい!」と考える場合もあるでしょう。地域が限定されると物件が限られてくるので、より早く動き出すようにしたいところです。

選び方2.住宅ローン残高から考える住み替え方法

ここからは売却するマンションの住宅ローンがどれくらい残っているのかを重視して住み替え方法を検討しています。

実際にはマンションがいくらで売れるかによるので、不動産会社に査定をもらって判断するといいでしょう。

住宅ローンを完済しているなら自由に進められる

今住んでいるマンションの住宅ローンをすでに完済しているなら、自由に住み替えを進められます。

ゆっくり新居を探したいなら買い先行で気に入る物件が見つかるまで探しましょう。

新居に使える予算を明確にしたいなら売り先行で先にマンションを売却します。

基本的には新居の住宅ローンを借りやすいので、余裕を持って住み替えができると思います。無理に売り買い同時進行にして、忙しくする必要もないでしょう。

年齢や収入で不利な点があれば、マンション売却代金を頭金に入れてローン借入額を減らしましょう。

マンション売却で住宅ローンが完済できそうなら売り先行

不動産会社の査定で住宅ローン残高より高めにマンションが売れそうな場合は、売り先行で時間をかけて売却しましょう。売却代金で住宅ローンを完済できます。

購入希望者をちゃんと探せば100万円以上高く売れることもあります。

いったん仮住まいに引っ越す費用を差し引いても得になります。

そしてマンション売却後に使える予算が確定したら、ゆっくりと新しい家を探しましょう。

仮住まいに入らない荷物は引っ越し業者やトランクルームに預けられます。

住宅ローン残債が多ければ売り買い同時進行で住み替えローンを利用する

マンションを売っても住宅ローンが完済できない場合は、売り買い同時進行で住み替えローンを利用するしか方法がありません。

必ず買い替え特約をつけて新居の購入契約を交わし、期日までにマンション売却ができるように活動していきます。

ひょっとしたら売却がうまくいかずに住み替えが白紙に戻ってしまうかもしれませんが、無理しないことも大事です。

予算を増やして来年、再来年に住み替えできるように暮らしていくことも視野に入れておきましょう。

住み替えができない可能性もあると最初に覚悟して進めてください。

編集後記

購入した分譲マンションから一軒家に住み替えたいと考える背景には、いろいろな想いがあるでしょう。

「新しい家は手狭になった今のマンションに比べてきっとのびのび過ごせるんだろうな」

「ママ友に羨ましがられるような家に住みたい!」

あなたの希望通りの住み替えができるように、どのパターンで進めていくか、どの方法なら採用可能か、このページでしっかり確認してください。

住み替えの方法を把握したら、次は住み替えに慣れた不動産会社を探す段階に入っていきましょう。

2.住み替えに強い不動産会社の探し方

2.住み替えに強い不動産会社の探し方
住み替え時の不動産会社は売却と購入で1社に頼むのが理想です。住み替えに伴う複雑な手順やスケジュール調整をまとめて行ってくれます。売り先行の場合はとにかく高く売ってくれる不動産会社を探します。買い先行の場合は予算想定のために不動産会社に査定をもらいましょう。高めで売却を進めてもOKです。売り買い同時進行は住み替えに慣れた大手の熟練の担当者を探しましょう。
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