2.住み替えに強い不動産会社の探し方

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住み替えを手伝ってもらう不動産会社を探す場合、購入と売却のタイミングによって進め方が変わります。

大前提として住み替えに慣れている不動産会社に依頼するのは必須です。

売り先行・買い先行・売り買い同時進行の3パターンでどうやって不動産会社を探せばいいのか見ていきましょう。

基本的には1社で売却も購入も進める方がいい理由

住み替えは売却と購入の2つの取引があり、不動産会社が2社入ることもありえます。

しかしスムーズに進めるためには1社に売却も購入も依頼した方がいいのです。住み替えの難易度がグッと下がります

1社にした方がいい理由は、住み替えの手続きが複雑だからです。

どのタイミングでどういう売買契約書を交わすのか、いつ引き渡しを行うのか、などを同じ人がすべて調整してくれるので1社の方が安心なのです。

もし2社に分かれていると、それぞれの不動産会社に何度も連絡しなければいけません。

また1社にまとめた方がその会社の売上が大きくなるので、良いお客さんとして丁寧に扱ってもらえるメリットもあります。

売り先行の場合:高く売れる不動産会社を探すことを優先させる

売り先行での住み替えでは、先にマンション売却を終わらせることを目標に動いていきます。

そのためには、マンション売却が得意な不動産会社を選ぶことを優先させましょう。

高く売れれば、その分新居にお金を多くかけられます。

探し方としては、売買仲介件数の多い大手不動産会社や、地域の事情に強い不動産会社の中から選びましょう。

有名な会社を希望するならすまいValueを使えば、大手6社に一括で連絡ができます。

地域密着の不動産会社も含めて探す場合はNTTデータ系列のHOME4Uを使うと、地場でマンション売却に強いところを探しやすいでしょう。同時に大手も選択肢に出てきます。

こうしたサービスを使って3社程度に訪問査定に来てもらって「住み替えでの売却です」と伝えた上で話を聞いてください。

担当者が住み替えに不慣れなようなら、そこの会社は見送った方が無難です。

会社単位で評価するより、担当者レベルで信頼して任せられるかを判断しましょう。

購入物件を紹介してくれる不動産会社もありますが、別に売却が完全に終わってから新居を探しても構いません。

売り先行の場合は無理に新居を同時進行で探さなくてもいいのです。予算を確保するために高く売ることを優先させましょう。

それでも住み替えの知識がないと困るので、慎重に選んでください。

買い先行の場合:予算のために査定だけしてまずは購入を進めてOK

買い先行を選べる人は予算に余裕があると思いますので、先に新居を買って引っ越してからマンション売却で大丈夫です。

新居の予算に関係して、マンション売却代金がいくらくらいになるかを把握するために、先に査定だけもらいましょう。

査定は情報の正確性を高めるために、大手の不動産会社同士で比較して、いちばん安いところを参考にします。査定価格自体が基本的に高めに出やすいので注意してください。

大手への査定依頼はすまいValueを使うのがスムーズです。

査定後に売却活動を始めるか検討すると思いますが、とりあえず高めの価格で中古マンション市場に出しておいて売れたら儲けものと考えてもいいでしょう。

売れなければ先に購入を終わらせて引っ越しして空き家にしてから、本格的に売却をスタートさせても構いません。

買い先行は、まずは購入することに集中しましょう。引っ越してから売却を進める方が内覧のしやすさで有利にもなります。

買い先行で購入する新居が建売住宅・中古住宅の場合

ちなみに買う新居が建売住宅や中古住宅なら、査定を依頼した不動産会社で購入の仲介も頼めることがあります。

売却を依頼する会社に、購入も依頼するという流れです。

同じ会社に頼めればスムーズに住み替えが進められるので、買う物件が決まっているなら査定時に軽く相談してみましょう。

買い先行で新居が注文住宅の場合

新居が注文住宅の場合は、ハウスメーカーの系列会社で売買仲介をしているところを紹介してもらえる可能性もあります。

注文住宅なら住宅展示場にも足を運ぶでしょうから、そこの営業マンに「今は分譲マンションに住んでいて住み替えでの新築を検討中」と伝えて相談してみてください。

系列の不動産会社なら竣工予定日から逆算して売却を進めてもらえます。期日までに売れなければ買取保証をつけてくれることもあるでしょう。

査定額に不安があれば、他の会社に査定をしてもらうのも手です。

売り買い同時進行の場合:とにかく住み替えが得意な不動産会社に依頼する

マンション売却と戸建て購入を同時に行う場合、不動産会社をきちんと選ぶことが何より大切です。

引き渡しのタイミング調整ももちろんですが、住宅ローン関係の手続きに慣れていないと話になりません。

住み替えローンを利用する際に、提携金融機関とのやり取りになれていない会社や担当者では不安が残ります。

まず基本は売買仲介件数の多い大手不動産会社を選びましょう。住み替えのお客さんも多いため、ノウハウが社内に蓄積されています。

さらに担当者のレベルも厳しめに判断したいところです。どこの不動産会社でも担当者の質はどうしてもバラツキがあります。

  • 住み替えの取り扱い経験がどれくらいあるか
  • 住み替えローンの知識があるか
  • 買い替え特約の知識が十分か
  • 信頼できそうか
  • 仕事ぶりは丁寧か

このあたりを意識して、訪問査定でいろんな人に会ってみるのがいいでしょう。熟練の営業マンを見つけられれば理想的です。

大手6社に訪問査定を依頼できるすまいValueを使いつつ、足りなければそこに入っていない有名どころをHOME4Uでカバーする流れがおすすめです。

購入する新居についても、売却を依頼した不動産会社に仲介してもらいましょう。売り買い同時進行では手続きの不安を減らすために同じ会社に売却と購入を依頼するのが理想です。

売り買い同時進行で新居に注文住宅を希望する場合

注文住宅の場合は総額がいくらになるのか、いつ建築が終わって引き渡してもらえるのかが最初の段階ではまったくわかりません。

基本はハウスメーカーの系列の不動産会社を紹介してもらいましょう。新築の竣工予定日と売却の引き渡し日の調整をして、タイミングを合わせてくれます。

ハウスメーカー側としてはぜひ建ててほしいのです。

そのためマンションが期日までに売れない場合にそなえて、買取保証を付けることもあります。相場の7割か8割の売却価格になってしまいますが、確実に売れます。

住み替えローンの利用も含めて、最初の段階でハウスメーカー側によく相談しておきましょう。

編集後記

1社に売却も購入も依頼するのが基本とはいえ、どうしてもできないこともあります。

新居に建売や中古を選ぶ場合は比較的スムーズだと思いますが、注文住宅を考えている人は住宅展示場でいろんなハウスメーカーに話を聞いてみるのが一番です。

系列会社の査定と合わせて、他の不動産会社にも話を聞いてみると、情報がそろって安心できます。

次は住み替えでのマンション売却をスタートさせるステップを見ていきましょう。3パターンでどういう動き方をするかも変わります。

3.住み替えの売却価格の決め方と広告手法

3.住み替えの売却価格の決め方と広告手法
住み替えは期限が決まっていることもあるので、売り出し価格と値下げ戦略が重要です。また買い先行であまり内覧に来て欲しくないケースでは高めに売り出すのもアリです。広告はレインズをはじめ、チラシ配布や中古マンション情報サイトなどすべて活用して、より多くの人に物件情報が見てもらえるようにしましょう。
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