1.転勤が決まったらマンションをどうする?売るor貸すを決めよう

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「売る」or「貸す」を決める STEP1

急な転勤が決まり、多くの人がこう思います。

このマンションどうしたらいいの?

分譲マンションを購入したあとの転勤は困りますよね。

地方や海外への転勤が決まったら、ほったらかしにするわけにもいきません。

選択肢は大きく分けると、売るか(売却)or貸すか(賃貸)の2つです。

両方のメリットとデメリットを知った上で判断してください。

本文で説明しますが、基本的には売却する方向で考えましょう。

転勤でマンションを売却するケース

中古マンションとして売却するには、不動産会社と連携して売り出し活動を進めていく必要があります。

  • 不動産会社選び
  • 購入希望者探し
  • 売買契約関係

の3段階で考えていきます。

不動産会社が上手にサポートしてくれれば、そこまで苦労はありません。

転勤前に依頼する不動産会社を決めて売却をスタートさせましょう。

ベストな流れは、転勤で引っ越しをする前に買い手が見つかることです。

しかし、遠方から売却活動を続けるケースも多いのですぐに見つからなくても心配いりません。

詳しい売却方法については次の記事で説明するので、売却のメリットとデメリットをまず知っておきましょう。

売るメリット

賃貸管理をしなくていい

マンション賃貸は大変です。家賃の入金を管理するだけじゃなく、故障や不具合があればそのたびに対応が必要です。修理費用もかかってしまいます。

また退去があれば、契約や募集の手続きをしなければいけません。売却してしまえば、これらの面倒がなくなります。

二重家賃にならない

マンションの売却時に住宅ローンを完済するので、転勤後に住む家の費用だけで済みます。

新しく住宅ローンが組みやすい

売却したマンションの住宅ローンはなくなっているので、転勤先で家を購入する際には新しい住宅ローンを借りられます。

人気のマンションなら値上がりで得する

新規分譲から時間の経っていない人気のあるマンションなら、購入価格より高い価格で売れる可能性があります。

値上がりはしなくても居住していた間の家賃を考えれば大幅な損にはならないケースも多いでしょう。特にタワーマンションや有名ブランドマンションは人気です。

売却で損が出ても所得控除が使える可能性がある

売却価格が購入時から値下がりしていて損が出た場合には、確定申告をすれば所得控除で税金が安くなります。月々の給料から差し引かれている所得税や住民税が還付されるのです。

詳しくは確定申告の記事で説明します。

売るデメリット

・購入価格より値下がりしていたら損をする

新築の分譲マンションの場合、最初の価格に宣伝費用などが上乗せされているため、中古としての価値としては購入価格ほどありません。

中古市場では購入価格より値下がりすることが圧倒的に多いので、損をする可能性の方が高いのです。

・売却活動の手間がかかる

不動産会社のサポートはありますが、やはり売却の手間はかかります。

売買契約の締結で本人が出向く必要もあります。

・売却代金の確定申告が必要になる

利益が出れば納税するために、マイナスになれば所得控除を受けるために、確定申告をしなければいけません。

確定申告は売却の次の年の2月から3月に行います。

税理士さんに依頼することで手間は省けますが、お金はかかります。

素人が正確に申告するのは難しいので、税理士さんに頼む方がいいでしょう。

・住宅ローン完済のために預貯金が減ることがある

中古マンションの売却代金で住宅ローンの残りが完済できない場合、自分の預貯金から足りない分を補填します。

・愛着のあるマンションを手放す心理的ダメージがある

売るのは家族で熱心に検討して購入したマンションだと思います。お子さんがいれば部屋ごとに思い出があるかもしれません。

自分は平気でもパートナーや子どもが心理的につらくなることもあります。注意してケアしましょう。

・居住年数が短いと税金が高くなる

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。所有した日から売却する年の1月1日までの期間で計算するので要注意です。

2014年5月1日に購入して2019年6月1日に売る場合は、2019年1月1日時点では4年8ヶ月しか経過していないので、短期譲渡所得として高い税率が適用されてしまいます。

転勤でマンションを賃貸に出すケース

分譲マンションの賃貸として、高めの家賃で貸せる可能性があります。入居者の募集や家賃の入金管理は専門の不動産会社に助けてもらえます。

転勤後に帰ってくる時期が分かっているならリロケーションという仕組みを使えば、決めたタイミングで入居者に出て行ってもらうことも可能です。

貸すメリット

・家賃収入が得られる

入居者からの家賃が新たな収入として得られます。

分譲マンションなら住宅ローン返済額より高い家賃を設定できることが多いでしょう。

・いつか戻ってきたときに同じマンションに住める

ふたたび転勤になって帰ってくるなら、愛着のある同じマンションに住めます。

・面倒な売却活動をしなくていい

貸す方が売るよりは手続きが簡単です。

貸すデメリット

・入居者がいないと家賃収入がなくなって住宅ローン支払いが厳しい(転勤先での家賃と二重になる)

入居者がいなくても住宅ローン支払いや管理費、修繕積立金は払わなければいけません。

入居者がいても退去する可能性はずっとつきまといます。

・転勤先で新しいマイホームを購入するための住宅ローンが組みにくい

前のマンションの住宅ローンを完済していないと、次の家のために住宅ローンを組むのは難しいでしょう。よほど金融資産や年収が多くないと借りられないと考えておいてください。

・マンションが傷む(タバコ、傷、設備など)

自分が賃貸マンションに暮らしていた方なら分かるかもしれません。借り物と思うとどうしても大事にできない部分が出てきてしまいます。

たとえば自分の持ち家なら画鋲を刺すのもためらいますが、賃貸ならプスプス刺せてしまうのです。

またタバコの匂いは一度ついてしまうとなかなか取れません。

大事なマンションが傷んでいるのを見つけたら、悲しく悔しいでしょう。貸すデメリットとして案外大きいのではないかと思います。

・リロケーションや定期借家契約を使っていないと、入居者が出て行ってくれずに困る可能性がある

家の入居者の権利は強く、家主から出ていってほしいと言われても、断ることができます。

もし帰る可能性があるなら、リロケーションや定期借家契約を使って、退去してもらいやすくする工夫をしておきましょう。

・毎年、家賃収入の確定申告をしなければいけない

毎月10万の家賃を得れば、1年で120万円となり立派な収入です。

確定申告をして、その収入に見合った税金を支払わなければいけません。

また1回限りではなく、貸している限りは毎年確定申告が必要です。

・金融機関の承諾を得ていないと一括返済を求められるリスクがある

住宅ローンは借り手が住むためのローンです。賃貸経営のためのローンとは違うのです。

転勤が理由とはいえ、住宅ローンで借りたまま賃貸に出すのであれば、金融機関に相談しておきましょう。

黙って賃貸をしていると、金融機関がいつでも一括返済を求められる状況なのです。

・事故や事件(自殺など)があれば事故物件として価値が著しく下がる

めったにないことですが、0%ではありません。事故物件になれば自分でも住みたくない、買い手も見つからないという状況になってしまいます。

・築年数が増えればその分中古マンションとしての価値が下がる

築5年の中古マンションと築10年の中古マンションでは受けるイメージがまったく違いますよね。築2年と築7年ではさらに違います。

少し判断を保留している間に、どんどんマンションは古くなっていきます。

「いったん賃貸に」と考えている方はこれを覚えておいてください。

編集後記

ここまで見てきた売却と賃貸、それぞれのメリットとデメリットを知った上で、マンションをどうするか決めましょう。

賃貸に出した場合の家賃がどれくらいになるか知りたければ、マンションナビを使うと見積もりがもらえます。売る場合の査定金額も一緒に依頼できるので、売るか貸すか迷っている人に便利です。

管理人としては、住んでいたマンションを貸すのは上に書いたようにデメリットが多すぎると考えています。これから一生、大家業として経営していくなら構いませんが、軽い気持ちで素人が賃貸経営をするのは難しいでしょう。

転勤後、短期で戻ってくることが確定しているケース以外は、売却を検討してください。

次の記事ではいざ売却となったときにすることを説明していきます。

2.売却を依頼する不動産会社の選び方。査定の根拠と人柄を比較しよう

2.売却を依頼する不動産会社の選び方。査定の根拠と人柄を比較しよう
転勤でのマンション売却活動では、転勤前と転勤後で遠方に引っ越しすることが多いので、全国に支店のある大手不動産会社を選ぶようにします。引っ越し先でも近くの支店の人がサポートしてくれる上に、転勤での売却に慣れている可能性も高いのです。訪問査定を3社以上に依頼し、査定書をもらったら、金額よりも査定の根拠をチェックします。最後は担当の人柄で決めましょう。専任媒介契約で契約するのが基本です。
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