2.売却を依頼する不動産会社の選び方。査定の根拠と人柄を比較しよう

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不動産会社の選び方 STEP2

転勤を機にマンションを売却すると決めたら、次にするのが不動産会社への依頼です。

どうやって不動産会社を探して、どんな特徴のところへ依頼するのがいいかを解説します。

転勤して遠方からやりとりすることを踏まえて選びましょう。

転勤のマンション売却には大手の不動産会社を選ぶ

転勤でマンションを売るなら、なかなか売れなくて時間がかかった場合に、転勤先からの売却活動となることを見込んでおきましょう。

そのために、全国に店舗のある大手の不動産会社を選ぶようにしてください。

地域密着型の不動産会社も良い点はたくさんありますが、遠方からのやりとりには不安が残ります。

大手なら転勤先でも支店が近くにある可能性が高いので安心です。

書類の受け渡しや押印だけでも、近くの支店の人がサポートしてくれると助かるでしょう。

また、大手の不動産会社はお客さんのトータル人数が多いため、あなたと同じように転勤でのマンション売却するケースに慣れていることもメリットです。

訪問査定を申し込んで不動産会社を比較する

大手でも中小でも、不動産会社にマンション売却を依頼するにはまず訪問査定をしてもらいます。

訪問査定では日程を決めて、不動産会社の担当にマンションの室内に実際に入ってもらいます。

そして現状を確認した上で売れそうな金額を計算してもらいます。

結果の記載された査定書は数日で郵送かメールで手元に届きます。

※データだけを元にした机上査定(簡易査定)もありますが、時間がもったいないので訪問査定を選びましょう。

大手でも1社の査定だけでは正確性や見落としの危険性があるので、複数の不動産会社に訪問査定してもらうことが増えています。

とは言え、転勤前の忙しい時期に多くの不動産会社の相手をするのも大変なので、最低3社程度に来てもらって訪問査定の内容を比較してみましょう。

大手の不動産会社に依頼する際には、すまいvalueのサービスを使うと下記の大手6社にまとめて連絡できて便利です。

小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネット

もしすまいvalueの対応地域外だった場合は、NTTデータ系列のHOME4Uでも大手不動産会社にまとめて査定依頼できます。

HOME4Uは地域密着型の不動産会社も選択可能ですが、転勤後のサポートを考えると外しておいていいでしょう。

上のサービスで連絡できない、指定して依頼したいなら大手のホームページで直接依頼しましょう。

  • 野村不動産
  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 大京穴吹不動産
  • 住友不動産
  • 東急リバブル
  • 三菱地所

一括査定サービスはいろいろありますが、結局はどこの不動産会社に査定してもらうかが重要なので、無闇に申し込む必要はありません。

大手で気になるところ3社程度を押さえられれば十分と考えましょう。

訪問査定後の不動産会社の比較方法

最低3件の査定書が手元に揃ったら、査定金額とその根拠をよくチェックしてみましょう。

同じマンション内での過去の売却事例や築年数、立地、部屋のグレードなどで査定のベースは同じくらいの金額になります。

そのベースの金額に、室内の状況や傷み具合、設備などでプラスマイナスを付けて、最終的な査定金額を計算します。

また、査定書ではあくまで3ヶ月以内に売れそうな金額を計算しているだけなので、この金額が高いから良いというわけでもありません。

甘い見積もりのせいで高すぎるケースもありますし、契約につながりやすいからという理由で高い価格を出しているケースもあります。

査定書で大事なのは、どんな根拠でプラスマイナスしたのかを客観的に知ることです。もしかしたら1社しか気づいていないようなポイントがあるかもしれません。

その上で、訪問査定に来た担当者との相性を考えて、不動産会社を決めていきます。

金銭のやりとりや個人情報をオープンにするため、不動産会社の担当者が信頼できるか、話しやすいかは非常に重要です。

別に査定結果は「あちらではこの点で査定アップしていた」と共有して相談すればいいので、査定書よりも担当との相性を重視してください。

二人三脚で売却を進めるパートナーを選ぶと思って比較しましょう。

転勤後は鍵を預けて、購入希望者の案内(内覧)をしてもらう可能性もあるので、不動産会社の担当が信頼できるかが本当に重要です。

特に大手は社員が多いので担当者によって差が激しく、実績や実務年数もピンキリです。

結婚や恋愛と同じで無意識レベルで「合わないかも……」と思ったら問題がぽろぽろと出てきます。

よく考えて1社を選びましょう。

1社を選んだら専任媒介契約を結ぼう

不動産会社にマンションなどの不動産売却を依頼する契約のことを媒介契約と言います。

以下の3種類がありますが、真ん中の専任媒介契約を選んでおけば間違いありません。

レインズの登録義務 報告義務 自己発見取引 他社への重複依頼
一般媒介契約 なし なし
専任媒介契約 有り 2週間に1回以上 不可
専属専任媒介契約 有り 1週間に1回以上 不可 不可

専任媒介契約をすすめるのは、依頼する側にも不動産会社にもバランスがいい契約だからです。

表の項目を一つずつ説明しておきます。それほど重要ではないので、読み飛ばしても大丈夫です。

レインズの登録義務

レインズは不動産取引で利用される不動産会社専用のデータベースです。

ここに売り出し中の中古マンションとして登録しておくと、全国の不動産会社がアクセスして情報を入手して、購入希望者に案内してくれます。

多くの購入希望者に情報を届けるために登録は必須です。

報告義務

売り出し活動を進める中でどれくらいの頻度で売主であるあなたに連絡をする義務があるかが決まっています。

何も動きがなくても連絡しなくてはいけない期限という意味で、必要なタイミングがあればもちろん連絡は入ります。

不動産会社の業務量圧迫にもなるので、2週間に1回で十分です。

自己発見取引

偶然、友人や親族があなたの売り出しているマンションを買いたいと言い出したときに、不動産会社を経由せずに契約するのが自己発見取引です。

専属専任媒介契約の場合だけは、必ず不動産会社を経由して契約しなければなりません。つまり仲介手数料がかかります。

しかし、個人間の取引でも契約関係をきちんとするには不動産会社を間に入れた方が安心な面もあるため、ここにこだわる必要はあまりありません。

他社への重複依頼

一般媒介契約の場合、何社でも同時に不動産会社と契約を結べます。

切磋琢磨して売ってくれるとも言われていますが、他社経由で売れる可能性があるから売り出し活動に身が入らないという話もあります。

また複数の不動産会社とやりとりをしなくてはならず、連絡の手間が多くなるので、転勤で売る場合にはまったく向いていません。

専任媒介契約で1社に任せるのがベストです。

編集後記

転勤でマンションを売る際には、大手の不動産会社同士を比較するようにしましょう。

全国に支店のあるメリットは大きいです。

また媒介契約はほどよく制限のある専任媒介契約を選ぶのが一番です。

もし不動産会社に専属専任媒介契約を迫られたときは自己発見取引の可能性だけ考慮して応じるか判断してください。

媒介契約を結んだらいよいよ売り出しスタートです。

次の記事では中古マンションとしての販売活動について見ていきます。

3.中古マンションを売るときの広告や宣伝方法を知っておこう

3.中古マンションを売るときの広告や宣伝方法を知っておこう
中古マンションを売るときにはレインズをはじめ、折り込みチラシやポスティング、物件情報サイトへの掲載などを駆使して、購入希望者を探します。より多くの人に情報を届ければ、その分購入希望者に届く可能性も上がります。また転勤で遠方に行くことを考えて、安めに売り出したり、不動産会社の担当に頻繁に連絡をしたりするのも戦略として覚えておいてください。
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